Michèle et Raoul ont été reçus par Martine CAMELIN, responsable de copropriété, et Adrien VIVES CASTELLS, responsable de l’agence Histoire et Patrimoine de Saint-Ouen située 123, rue du Dr Bauer. H&P Gestion a été désigné comme syndic provisoire des immeubles Kroma (blu, verde et Oren)

L’accueil de ces deux personnes et des autres collaborateurs présents a été très cordial. Nous avons pu poser toutes les questions. Nous n’avons pas obtenu toutes les réponses, mais Mme CAMELIN s’est engagée à nous les communiquer.


1. H&P sera le syndic provisoire des 3 immeubles KROMA. Il sera donc également, de fait, s'il n'y a pas d'autre proposition, syndic de l’AFUL. L’AG de copropriété doit mandater son syndic pour l’AFUL. Comment cela va-t-il se passer ?

H&P sera syndic provisoire pour les 3 immeubles KROMA jusqu’à la date de l’AG de chaque copropriété qui fera le choix de son syndic « définitif ». Si les copropriétaires veulent désigner un autre syndic, il faudra envoyer le ou les mandat(s) à H&P au moins 2 mois avant la date de l’AG prévue en mars / avril 2015 pour que ce point figure à l’ordre du jour. Le syndic attire notre attention sur la difficulté d’être syndic d’une nouvelle copropriété (beaucoup de problèmes divers la première année).

Ce point semble être la règle ce qui signifie que quelle que soit votre résidence si vous désirez proposer un autre syndic il ne faut pas attendre l'AG. Il vous faut envoyer votre souhait avant que l'ordre du jour soit établi.

[Proposée par Michèle]

2. Quelle est la durée du contrat du syndic provisoire ? 1 an renouvelable ?

Le mandat de syndic « provisoire » s’arrête à l’AG. H&P proposera un mandat de 12 à 18 mois, en fonction de la date retenue pour l’AG.

3. Quels sont les honoraires ? que recouvrent-ils ?

Il n’y a pas d’honoraires pendant la période où le syndic provisoire est désigné par le promoteur.

A partir de l’AG, les honoraires seraient fixes (de l’ordre de 200 € HT/an par lot). Il s’agit d’un forfait (voir à quoi il correspond réellement), car H&P ne souhaite pas faire des calculs pour chaque prestation. Le syndic reconnaît qu’il n’est pas le moins cher du marché, mais que ses prestations sont à la hauteur de ce coût.

Ils nous ont parlé d'une visite par semaine au démarrage de la copropriété – intervention en 1 heure en cas d’urgence, même le week-end – beaucoup de contacts avec les entreprises locales, mais également avec tous les services de la ville et la police.
H&P gère une quarantaire d’immeubles en Seine-Saint-Denis dont une trentaine sur Saint-Ouen. Ils connaissent donc bien les artisans et entreprises de la commune.

4. Quelle est la date (approximative) de convocation des premières AG ? (1 AG par immeuble et 1 AG pour l’AFUL ?)

L’AG de chaque immeuble KROMA aura lieu en mars/avril (à préciser lorsque la date de livraison sera fixée). Elle sera suivie de l’AG de l’AFUL. Si les 3 immeubles ont le même syndic, il sera de fait président de l’AFUL.

Le syndic devra signer tous les contrats, aussi bien ceux des copropriétés (assurance, ascenseurs, électricité et eau pour les parties communes, protection incendie…) que de l’AFUL (entretien des espaces verts…).

Le syndic a attiré notre attention sur la nécessité d’avoir un contrat d’assurance qui nous protège bien contre le vandalisme, car c’est un phénomène qui est souvent constaté la 1ère année d’installation (quelle que soit la ville ou l'arrondissement, ce n'est pas lié que à Saint-Ouen.)

5. Lors de l’AG, il faudra voter pour les contrats de maintenance. Quels sont les contrats relevant des copropriétés et ceux relevant de l’AFUL ? Y aura-t-il un choix entre plusieurs entreprises ?

Lors de la 1ère AG, il n’y aura pas de vote sur les contrats qui seront signés directement par le syndic. Tous les contrats ne sont pas obligatoirement nécessaires dès le départ en fonction des différentes garanties :
- Garantie de parfait achèvement (1 an après la livraison) : tout désordre doit être réglé par le promoteur
- Garantie biennale (2 ans après la livraison) : les problèmes sont traités par le syndic en collaboration avec le SAV du constructeur (Eiffage)
- Garantie décennale (10 ans après la livraison) : concerne uniquement le gros œuvre

En ce qui concerne l’impact sur les charges, le syndic considère que :
- La 1ère année, on « subit » le démarrage de la copropriété
- La 2e année, on analyse les coûts
- La 3e année, on recherche les économies

6. Est-il prévu un compte séparé par immeuble et un pour l’AFUL ?

Chaque copropriété aura un compte séparé (sans frais au Crédit Agricole), ainsi que l’AFUL.
Le syndic fait ses règlements par virement ou lettre-chèque.

7. L’AFUL fait gratuitement (notamment) l’acquisition des espaces verts, des circulations piétonnes et du local CPCU (sauf OREN – à vérifier). Y a-t-il autre chose ? Quel est le montant prévisionnel des charges d’entretien ? quel pourrait être le coût des éventuels travaux ?

Le mot « notamment » semble une précaution pour l’avenir. Au départ, il n’y pas d’autre chose. Il est difficile actuellement d’estimer les charges d’entretien et, encore plus, les travaux qui ne devraient pas intervenir rapidement.

8. OREN a un local CPCU spécifique. Les charges de chauffage et d’eau chaude, ainsi que les charges d’entretien, seront-elles incluses dans les charges de copropriété ?

Mme CAMELIN va regarder ce point et nous en reparlera.

9. Il n’y a pas de compteurs dans les appartements (ni eau froide, ni chauffage et eau chaude). L’installation de ces compteurs devrait être votée lors de la 1ère AG. Lors de la visite cloisons, il nous a été dit que ces compteurs seraient installés, mais que nous devrions voter sur le choix entre l’achat et la location. Quel est l’impact financier de chacune des 2 solutions ?

H&P est favorable à l’installation de compteurs qui responsabilisent les occupants et permet de détecter des fuites. Il n’y a pas d’intérêt à acheter les compteurs. L’installation est gratuite. L’entretien coûte en moyenne 30 €/an. Le relevé de la consommation est trimestriel.

Le vote se fait à la majorité simple.

10. L’AFUL fait l’acquisition d’une loge de gardien (avec logement ?). Quel est le prix (y compris les frais d’acte) ? Quel est le coût par lot ? L’immeuble de logements sociaux a-t-il un gardien ? Qui fait le recrutement du gardien ?

Mme CAMELIN va regarder ce point et nous en reparlera.

11. L’AFUL regroupe les 3 immeubles KROMA + 1 bailleur social + 3 commerçants. Comment seront réglées les charges ? directement auprès du syndic de l’AFUL ou par l’intermédiaire du syndic de copropriété ? est-ce le bailleur social qui se charge de répercuter les charges sur les locataires ? et pour les commerçants ?

Mme CAMELIN doit regarder plus précisément la situation des commerces.

Il semble tout de même que Kroma et commerces soient gérés de manière indépendante. Le bailleur se charge des logements sociaux.

12. Y aura-t-il 2 appels de charges (copropriété et AFUL) ou seront-ils regroupés ? La clé de répartition prévue pour OREN (17%) devra être adaptée pour le chauffage.

Les charges de l’AFUL seront intégrées dans l’appel de fonds des charges de copropriété avec une ligne spécifique faisant apparaître ce montant.

13. Qui fera la réception des parties communes des 3 immeubles KROMA ?

La réception des travaux est faite par le promoteur, l’architecte et les entreprises.
La réception des parties communes doit être faite par le syndic (la réponse n’était pas très claire).

14. Comment sera gérée la séparation avec les parkings, en particulier pour l’accès piétons (entretien, responsabilité en cas d’accident…), ainsi qu’en cas de problème d’étanchéité, par exemple ?

Mme CAMELIN va regarder ce point et nous en reparlera.

De ce que je sais, c'est Raoul qui parle ;) Il n'y a pas de lien entre le parking et nos immeubles. Les accès se font par la voie publique sans passer par nos copropriétés. Le parking est géré par UrbisPark de manière indépendante et ne rentre pas dans notre AFUL.

15. Local vélos / poussettes OREN

Il faudra prévoir des aménagements pour ce local afin qu’il soit correctement utilisé.

Si ce sont les copropriétaires qui font les aménagements eux-mêmes, attention à bien préserver l’étanchéité du local.

16. Local ordures ménagères

Une attention particulière devra être portée sur ce local et sur la bonne utilisation du système pneumatique de collecte. Il existe un autre local poubelle en cas de problème du système pneumatique (vu sur Oren)

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Merci à Michèle pour la rédaction du CR et l'organisation du rendez-vous.