1ère AG et budget prévisionnel de l'ASL

Voici quelques remarques sur les propositions dont nous aurons à discuter:

Propositions de syndic pour l’ASL MANHATTAN

Après l’AG constitutive de leur immeuble, la première AG de l’ASL (Association Syndicale Libre) se tiendra le 21 mai. L’ASJ assurera la gestion de toutes les questions commune aux immeubles et autres bâtiments de la rési-dence (gymnase, commerces…). Des membres élus de chaque immeuble (ou "volume") y siègeront aux côtés des syndics des immeubles. Comme pour une AG d’immeuble la présence (ou représentation) d’un maximum de per-sonnes est donc capitale.
Avec la désignation du syndic l’ASL, le point important sera l’examen des budgets prévisionnels qui nous sont présentés. En voici déjà un comparatif succin:
• Frais de syndic : de 9.000€ pour Cegestim à 12.000€ (+ 33% !) pour Loiselet & Daigremont , ; soit des frais de 1.000€ à 1.200€ EN MOYENNE par volume.
La gestion des 9 "volumes" de Manhattan demandera sensiblement moins de travail que celle d’un seul des immeubles (60 lots en moyenne) mais cela ne se reflète guère au niveau des honoraires ! : Quand par ex. l’offre la moins chère pour la Madison (58 lots) est à 12.500€, les frais de syndic proposés pour l’ASL (9 lots) commencent à 9.000€. Pourquoi un prix si élevé ?
En effet ce n’est pas le montant des sommes à gérer qui compte mais le nombre d’opérations à réaliser (saisie de données pour la répartition des dépenses, gestion des contrats..).
A l’issue de l’AG, les frais de gestion du syndic élu seront le seul élément connu du budget. Tous les autres resteront des estimations jusqu’à signature des contrats (assurance, entretien..), contrats choisis après appel d’offre.
Le montant des impôts reste aussi pour l’heure une inconnue du budget.

Et pour ce qui est des estimations, nous sommes servis !

• Entretien des espaces verts : Pas chiffré par Cegestim ou L&D ; estimé à 14.000 par Atrium ! La copie du contrat en cours entre Envert et Cogedim reste muette sur le prix (1ère année gratuite). Difficile donc de savoir ce que vaut cette estimation à 14.000€ (frais d’éclairage et d’arrosage inclus ?). J’ai demandé des précisions à Envert sur le prix de ce contrat. Autant savoir ce qu’il fauts’attendre à payer pour ce poste quand l’ASL aura à renouveler le contrat (avec Envert ou une autre entreprise).
• Entretien du transformateur : Je suppose qu’il s’agit de l’entretien de l’installation CPCU : Seul L&D le cote, à 5.000€. Cette installation est soumise à un entretien règlementaire, mensuel (elle fait partie des domaines à assurer).
• Charges particulières / entretien : Après la station CPCU et des espaces verts que reste-t-il? Les voies privées (éclairage, balayage..) autres choses encore ? Cegestim ne chiffre pas ce poste, Atrium l’estime à 12.000€ quand L&D monte à 15.000€ (+25%) ! Il faudra que les candidats syndics de l’ASL nous expliquent ce que recouvre ce poste !
• Autres / Assurances, impôts & taxes: ce poste budgétaire varie entre 7.000€ (Atrium), 19.000€ (Ceges-tim, +170% !) et 13.000 (L&D) qui croire ?
Les contrats d’assurance vont du simple au double (2.100€ pour Cegestim, 4.000€ pour L&D) sans explications sur ce qu’il est obligatoire ou facultatif d’assurer ! Des appels d’offres seront nécessaires pour avoir le meilleur rapport qualité/prix.
Grosses variations entre les consommation d’énergie pour l éclairage du jardin et d’eau pour son arro-sage !
Quant aux impôts (à ajouter à ceux payés par chaque immeuble et par chaque copropriétaire) nous ne pourrons qu’en constater le montant ! Certains les ont chiffrés entre 2.000€ et 3.000€ mais sur quelles bases ?



• Charges particulières / Gardien : deux possibilités :
_ L’ASL recrute elle même le gardien, le salarie et assume toutes les responsabilités liées au con-trat de travail : paiement du salaire et des charges sociales, gestion des absences (remplacement CP ou maladie) et conflits possibles (jusqu’au licenciement si nécessaire). C’est lourd (et ça peut coûter cher en cas de licenciement par exemple)!
_L’ASL fait appel à une société de service (appel d’offre) et se limite constater que le service contractuel est (ou n’est pas) bien assuré. Le prestataire se charge de tout le reste. Plus simple, mais nous ne choisissons pas le (la) gardien(ne) nous-mêmes avec le risque que son profil ne soit pas ce que nous souhaitons!
Dans les deux cas, la fiche de fonctions de cette personne, sera à rédiger par le conseil de l’ASL.
• Charges spéciales : Les montants dûs à la CPCU pour le chauffage et l’ECS (eau chaude sanitaire) sont des dépenses constatées que l’ASL devra répartir au prorata entre les immeubles ; elles ne viennent donc pas s’ajouter au budget prévisionnel des immeubles (où elle ont déjà fait l’objet d’une estimation ; Idem pour l’ECS). Les estimations varient beaucoup : 250.000€ pour Atrium (sans doute optimiste !) et 365.000€ pour L&D (>45% !) après passage par 300.000€ chez Cegestim! Des différences énormes qui s’expliquent peut-être par le fait que certaines estimations ajoutent au coût de l’énergie fournie par la CPCU pour le chauffage et la production de l’ECS, le prix de l’eau achetée (froide) au SEDIF (Syndicat des Eaux d’Île de France) à environ 4€ TTC le M3.
Comme pour la CPCU, le coût de l’eau, sauf la part destinée aux espaces verts, ne dépend que de nos consommations et comportements personnels. (Lapalissade sans doute ! mais bonne à rappeler).
Que coûtera par ailleurs l’éclairage des voies publiques, autre charge commune ?


Donc : 3 types de dépenses dans les budgets prévisionnels proposés:
• Les dépenses extérieures, incompressibles: Les impôts. Nous en ignorons les montants
• Les frais engagés par l’ASL pour Manhattan : frais de syndic et tous les contrats souscrits (assurances, entretien, gardiennage…). Sauf pour les frais de syndic, acceptés au moment de son élection, c’est sur ces postes budgétaires que l’ASL peut agir pour réduire les charges par le jeu des appels d’offre. Sur ces pos-tes aussi que les estimations fournies sont, à dire le moins, incohérentes, contradictoires voire fantaisis-tes. Il faudra que les candidats à la gestion de l’ASL nous expliquent pourquoi (avant le vote) !
• Les dépenses des résidents pour les consommations individuelles d’eau et de chauffage. Dépenses constatées que l’ASL ventilera entre les 9 volumes à gérer. c’est un comportement éco-responsable qui peut les faire baisser.

En résumé, difficile de comparer les trois propositions de gestion et leurs prévisions de budget tant elles sont disparates et/ou incomplètes.
Avant de choisir il y aura matière à questions et discussion !
Beaucoup de choses dépendront de l’action des représentants des copropriétaires au sein de l’ASL. On n’a jamais intérêt à laisser agir le syndic seul.

Je ne suis pas non plus expert fiscal mais j'imagine qu'il aura, entre autres, un impôt foncier à acquitter en plus de celui déjà acquitté par chaque immeuble. Ce sera une question à éclaircir lors de l'AG de l'ASL. Peut-être que je complique les choses et que les impôts fonciers et taxes municipales diverses (balayage et autres) seront facturées "en bloc" à Manhattan qui fera ensuite la répartition entre les immeubles de la résidence, mais je n'y crois pas trop. On en suara plus dans une dizaine de jours.

Bonjour,
Je ne pourrais pas assister à l'AG jeudi soir, est-ce que l'un d'entre vous accepterez de me représenter ?
Merci

Anne

Merci Vincent
Demain j'appelle Cogedim pour être sûre

Merci pour ces informations très riches

Bonjour,
Etant à Londres, je ne pourrais malheureusement pas assister non plus à l'AG ce soir.
Un grand merci également pour toutes ses infos.
Bru