A la suite de la demande qui a été formulée lors de l'AG Home+ Parvis de cette semaine et dans le but de diffuser l'information à tous les copropriétaires, voici l'état des textes applicables aux compteurs individuels divisionnaires de flux d'eau et de chaleur. Le promoteur a l'obligation d'installer, avant la livraison, des compteurs individuels d'eau froide, d'eau chaude et de chaleur.

I. Les compteurs individuels d'eau chaude et de chauffage.

L'article L. 241-9 du code de l'énergie prévoit que : « Tout immeuble collectif pourvu d'un chauffage commun doit comporter (…) une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local à titre privatif (…). Un décret pris en Conseil d’État fixe les conditions d'application du présent article, et notamment (…) les conditions dans lesquelles il peut être dérogé à l'obligation prévue au premier alinéa en raison d'une impossibilité technique ou d'un coût excessif ».

Cette disposition est de nature législative. Elle fait peser sur le promoteur une obligation d'installation par le promoteur de compteurs individuels d'eau chaude et de chauffage. Elle a été précisée par des décrets qui figurent au même code, dans les articles suivants.

Concernant l'eau chaude, l'article R. 131-10 dispose que : « (…) les frais de combustibles ou d'énergie afférents à la fourniture d'eau chaude sont répartis entre [les locaux privatifs des immeubles collectifs"> proportionnellement à la mesure directe ou indirecte soit de la quantité d'eau chaude fournie à chacun des locaux, soit de la quantité de chaleur nécessaire au chauffage de l'eau ainsi fournie ». Il n'y a donc aucune discussion sur l'obligation du promoteur d'installer des compteurs d'eau chaude.

Concernant le chauffage, l'article R. 131-2 du code de la construction et de l'habitation précise que : « Tout immeuble collectif à usage principal d'habitation équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant doit être muni d'appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectifs ».

Il est vrai que l'article R. 131-3 ajoute que : « Les dispositions de l'article R. 131-2 ne sont pas applicables : (...) b) Aux immeubles collectifs ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée après le 1er juin 2001 ».

Toutefois, cette disposition est de nature décrétale et elle doit, par conséquent, respecter les dispositions législatives, et notamment l'article L. 241-9 précité du code de l'énergie, qui ne permet de déroger à l'obligation de pose de compteurs individuels de chauffage qu'en cas d'impossibilité technique ou de coût excessif. Les immeubles pour lesquels un permis de construire a été déposé après le 1er juin 2001 ne correspondent à aucun de ces cas.

Par conséquent, l'article R. 131-1 du code de la construction et de l'habitation est illégal, car il ne respecte pas la loi du code de l'énergie. Il y a donc bien une obligation du promoteur de poser des compteurs individuels de chauffage, ce que Nexity reconnaît lui-même dans la documentation intitulée « Gestes verts » qui nous a été adressée.

II. Les compteurs individuels d'eau froide.

La situation est claire. L'article L. 135-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit que : « Toute nouvelle construction d'immeuble à usage principal d'habitation comporte une installation permettant de déterminer la quantité d'eau froide fournie à chaque local à titre privatif ».

L'article R. 135-1 du code de la construction et de l'habitation précise que : « L'installation permettant de déterminer la quantité d'eau froide dans les immeubles à usage principal d'habitation (…) doit être compatible avec une relève de la consommation d'eau froide sans qu'il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux occupés à titre privatif ».

En conclusion, pour préserver vos droits, émettez une réserve, tant lors de la livraison des parties communes que des parties privatives, sur l'absence de compteurs individuels d'eau froide, d'eau chaude et de chauffage.

Fondements juridiques :
Article L. 241-9 du code de l'énergie (compteurs d'eau chaude et de chauffage)
Article L. 135-1 du code de la construction et de l'habitation (compteur d'eau froide)

Liens utiles :
Fiche pratique de l'ARC (association des responsables de copropriété)
Les compteurs doivent être installés par le promoteur
Fiche pratique de l'ANIL (agence nationale pour l'information sur le logement)
La pose de compteurs d'eau froide est obligatoire depuis 2007

Mode de gestion envisagé par la copropriété Home+ Parvis :
- la répartition se fera provisoirement aux tantièmes, du fait des pratiques du promoteur.
- les 3 compteurs seront posés par le promoteur (avec retard).
- ils ont une durée de vie de 10 à 20 ans. Leur pose est couverte par la garantie les premières années en cas de fuite.
- deux membres du conseil syndical (ou deux délégués) effectueront le relevé bi-annuel en photographiant l'armoire à compteurs de chaque étage. Les photos seront accessibles sur l'intranet du syndic par exemple (NB: nous n'avons pas retenu Nexity comme syndic).

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[Proposée par titietgrosminet]