[déplacé] SYNDICS ET BUDGETS PREVISIONNEL A MANHATTAN

(Mon texte WORD passe mal sur le blog, je peux vous l'envoyer sur demande votre adresse mail personnelle.



COMPARAISON (rapide) DES PROPOSITIONS DE SYNDIC POUR LES IMMEUBLES MANHATTAN (Madison Park en particulier)

Difficile de faire le tri dans la liasse de documents qui accompagne la convocation aux AG de Mahattan !

Aux 3 syndics proposés par Cogedim (L&D, Atrium et Cegestim) s’ajoutent Oralia (cabinet Lepinay-Mallet) pour Madison Park et Sergic (Gramercy Park je crois !) Belles intentions et des homologations pour chacun des candi-dats mais, il serait bon d’avoir aussi l’avis de personnes qui les connaissent déjà. Appel à témoignages donc.

J’ai fait une rapide comparaison des budgets prévisionnels (pour les offres concernant Madison. Park). La voici :

Loiselet & Daigremont 54.676€ sans les postes CPCU, eau, ASL et impôts et avec des charges ascenseur vraiment minces ! Budget prévisionnel incomplet.

Cegestim 104.000€ sans le poste impôts et avec un poste ascenseur bien faible !
Atrium 109.000€ avec vraiment peu de dépenses de maintenance !

Oralia 132.204€, sans charges "ASL "

Des différences énormes, difficiles à expliquer ; par exemple (chiffres arrondis) :

• Le poste CPCU/eau : de 45.000€ pour L&D (CPCU seule ,700€/lot ; eau en plus)
à 113.600€ pour Cegestim (tout compris).
(Toutes les propositions ont intégré la présence de compteurs divisionnaires)

• Le poste ascenseurs : de 3950€ pour Cegestim (inclus ligne tél. et consommation électrique ?? ou seulement contrat de l’ascensoriste ? À préciser !)
à, (tout compris) 10360€ pour Oralia en passant par 6.500€ chez L&D et 4.650€ chez Atrium !
Les candidats ont-ils tous bien pris en compte 2 ascenseurs et non pas seul ? La consommation électrique des ascenseurs est estimée entre 350€ (Atrium) et 3.000€ (L&D) !!

• Maintenance: de 2.500€ Atrium
à 5.000€ L&D.

• Frais de syndic : de 12.500€ environ (Oralia et L&D)
à 18.000€ (Cegestim).
Quelles prestations propose Cegestim pour justifier cette différence (+ 44% !) ?

• Assurance : de 4.416€ (L&D)
à 5.500€ (Oralia), 6.000€ (Cégestim) ou 7.000€ (Atrium).
Quelles différences de garanties entre les différents contrats ?

• Nettoyage : de 11.200€ pour Atrium
à 18.600€ pour Oralia.
(Estimations basées sur des prestations à fréquences très diverses)

• Electricité (éclairage) : de 2.500€ (Atrium)
à 13.000€ (L&D) après 3.000€ (Oralia) et 7.000€ (Cegestim).

• Les impôts : Deux offres seulement les ont chiffrés. 1.500€ c’est très peu, ne rêvons pas !

• Charges ASL : quelles bases de calcul pour ceux qui se sont risqués à les chiffrer

Comment s’y retrouver ?

Face à cette foule de chiffres discordants, j’ai repris le budget réalisé en 2013 dans mon ancien immeuble et m’en suis servi comme point de comparaison.
Le procédé vaut ce qu’il vaut mais il a le mérite, confronter les chiffres ci-dessus aux dépenses rélles d’un im-meuble semblable à bien des égards:
• Immeuble neuf (livré en 2000)
• raccordé au réseau CPCU
• 2 ascenseurs (sur 8 niveaux seulement et dans 2 cages d’escalier)
• bien isolé thermiquement (avec, en 2000, des normes moins sévères que celles appliquées à Manhattan)
• avec, comme à Manhattan de grandes surfaces vitrées (nombreux balcons et terrasses).
• Une population assez semblable (majorité de familles assez jeunes)

L’immeuble est géré par Oralia (que je connais donc bien ! C’est pourquoi je leur ai demandé de présenter une offre), il ne com-porte que 33 lots contre 58 pour Madison Park (5 étages sur RdC et deux niveaux de par-kings/caves). J’ai extra-polé quand c’était possible et nécessaire avec un coefficient de 1.60 à 1.75. (L’inflation est actuellement faible, j’ai raison-né à prix constants).

Si d’autres copropriétaires pouvaient se livrer à des comparaisons semblables, il serait encore plus facile de comparer/critiquer les offres avant de faire un choix.

Donc, en 2013 dans cet immeublel :

• CPCU (chauffage + chauffage de l’eau sanitaire) : 48.400€ (44.700€ l’année précédente). Par extrapo-lation on arrive à une consommation de 77.300€ à 84.500€ (sans l’eau) pour Madison Park selon que le facteur de pondération est de 1.6 ou 1.75. En effet la consommation n’est sans doute pas directement et uniquement proportionnelle à la taille de l’immeuble ; d’autres facteurs entrent en jeu : isolation/compacité du bâtiment, exposition au vent, au soleil (3 faces exposées à Madison, 2 seulement à Paris), longueur et rigueur de l’hiver...
Je n’ai pas intégré l’évolution des prix de la CPCU qui est sans doute > à l’inflation (forte deman-de et gros investissements en cours).
Sur ce poste les budgets prévisionnels sont de 45.000€ (sans l’eau) à 113.000€ (eau incluse). L’estimation de L&D, même en y ajoutant l’eau, paraît très sous-estimée.

• Pour l’eau achetée (froide !) à la régie municipale de Paris 8.700€ en 2013 (idem en 2012). Après extrapolation, on obtient une estimation de 14.500€ environ pour Madison Park après applica-tion d’un facteur de 1.75. (estimation valable SI et seulement SI le prix de l’eau est sensiblement le même à Paris et à Saint Ouen ; et je n’en sais rien !)

• Les 2 ascenseurs : (lignes tél. et consommation élec. inclus) : 5.396€ en 2013 avec un ascensoriste indé-pendant (7.816 € avec Otis en 2012, et pour une qualité de service médiocre !). Délicat d’extrapoler ces chif-fres à des ascenseurs qui desservent 12 niveaux au lieu de 8. Mais une chose est sûre : les 3 "grands" ascensoristes sont beaucoup + chers (et soupçonnés d’entente illicite par Bruxelles !).
Les 3.950€ annoncés par Cegestim semblent bien optimistes ! Par contre Oralia !!!

• Maintenance : Je ne dispose pas du détail pour mon immeuble en 2013. Les candidats auront à nous expliquer la variation de leurs estimations, du simple au double.

• Frais de syndic : En 2013 Oralia facturait 10.900€ d’honoraires. Pour un immeuble plus grand aux Docks 12.500€ semble assez cohérent (la facturation se fait au nombre de lots).Mais avec 18.000€ Cegestim y va vraiment fort !

• Assurance : comparaison impossible : Mon ex-immeuble était pénalisé par une prime pharaoni-que de 13.000€ (12.000€ en 2012) à cause de l’état exécrable des installations de plomberie et de chauffage. Une prime d’environ 5.000€, pour un immeuble neuf, semble raisonnable.

• Nettoyage : (Je n’ai pas le détail des frais correspondants pour mon immeuble en 2013 !) les estimations sont basées sur des prestations très différentes: de quotidiennes (Oralia) à 2 fois par semaine (Cegestim). Et les offres chiffrent des prestations inutiles : Pas de conteneurs à sortir/net-toyer/désinfecter ! Il nous reviendra de définir nous mêmes nos besoins en la matière avant de passer contrat avec un prestataire. Une intervention quotidienne est-elle vraiment nécessaire par exemple ?

• Électricité : les estimations pour ce poste varient d’une manière totalement inexplicable. Les parties communes de nos immeubles sont sans doute en basse consommation (voire en LED), avec détecteurs de présence. Donc consommation réduite ! Dans mon immeuble, en 2013, la consommation était de 7.630€ (avec 2 cages d’escalier et un jardin éclairé toute la nuit !). La comparaison n’est donc pas très probante sauf pour prouver que 4.000€ à 5.000€/an est possible, assez proche des l’estimation d’Atrium et d’Oralia.

• Impôts : Leur montant ne dépend pas du syndic, nous le savons, mais quand en 2013 un immeu-ble plus petit, à Paris, payait 4.495€ (taxes de balayage, d’enlèvement des ordures, d’assainissement, impôt foncier….) comment pourrait-on à Saint-Ouen ne payer que 1.500€/an ??? et la tendance n’est pas à la baisse !

• Charges ASL : La grande inconnue (d’où l’importance de représentants de chacune des copropri-étés dans ses assemblées pour faire valoir leur point de vue)


Un budget prévisionnel possible ?

En se basant sur les calculs ci-dessus, en s’efforçant de rester dans le vraisemblable et sans rien minimiser (bien au contraire !), on peut esquisser le budget prévisionnel suivant :

Frais de syndic : de 12.000€ à 13.000€
CPCU de 77.000€ à 85.000€
Eau de 14.000€ à 16.000€
Assurance de 5.000€ à 6.000€
Maintenance de 2.500€ à 3.500€
Nettoyage de 8.000€ à 10.000€ (selon fréquence des prestations)
Éclairage de 3.500€ à 4.500€
ASL de ??? à ???

Total : de 122.000€ à 138.000€

Un budget au dessus des estimations qui nous sont présentées (sauf L&D) et dans lequel il apparaît assez clairement que les économies possibles sont surtout à chercher du côté de l’eau, de la CPCU et du nettoyage, des domaines où notre comportement individuel peut jouer sensiblement sur les consommations.

J’ai fait des oublis, des erreurs ?....Merci d’enrichir ce texte par vos contributions critiques.

Par ailleurs, les contrats ne sont jamais signés à vie et ce sera le travail des conseils syndicaux de remettre en cause ceux qui paraîtront inadaptés, trop chers (voire abusifs !) pour maîtriser le montant des charges


Pour finir je souhaite que les futurs résidents de Manhattan se retrouvent une fois encore, comme en mars, avant l’AG des immeubles, pour approfondir toutes ces questions ensemble et ne pas arriver démunis.L’ordre du jour, ne l’oubliez pas, comporte plus de 20 points à examiner/discuter/voter EN SEULEMENT DEUX HEURES ! Ca ne laisse pas de place aux longues explications ! Donc autant faire ce travail avant.

J. Richard

Beau travail

Je suis motive pour éplucher les 4 contrats de syndic proposés pour notre future copro?
Un soir de la semaine prochaine? le 18 s'approche à grands pas...!. Suivant le nombre on choisira le lieu.
Les novices des joies de la copropriété sont les bienvenus.
Je pense qu'a l'issue de cette première lecture il faudra contacter chaque syndic pour les rencontrer ou les appeler pour leur poser nos questions.
le temps que nous prenons maintenant nous évitera d'en passer trop le 18 et de nous tromper... car après c'est trop tard, nous serons lié au syndic choisi !pour 1 ans

Antoine
antoine

Merci Richardjo. C'est un travail très intéressant dont toutes les copropriétés peuvent s'inspirer.

Oui les disparités que je mets en évidence peuvent être sources de questions aux candidats syndics. Sur certains postes j'en arrive à me demander comment ils ont pu donner des réponses pareilles! Volonté de minorer pour emporter le marché? Ils savent qu'ils auront affaire à un public où les primo-accédants sont nombreux, mais de là à confondre inexpérience et bêtise! j'espère que ce budget prévisionnel -dont j'ai bien conscience qu'il reste une estimation et rien de plus, mais appuyée sur des faits réels- n'effraiera pas les copros, car il est assez élevé peut-être même un peu pessimiste. Mais je ne désespére pas qu'en travaillant avec le syndic élu on pourra trouver des prestations moins cheres et qui collent à nos besoins.

J'ai surtout l'impression que les devis ont été fait à la va-vite.

Pour les devis reçu pour Gramercy park, 3 d'entre eux (L&D, Atrium et Cegestim) ont par exemple prévus des heures de ménage pour les couloirs des sous-sols (qui n’appartiennent pas à la copro il me semble?) et un poste pour sortir les Ordures Ménagères (ce qui sera géré par plaine commune jusqu'à l'activation du système pneumatique.)

J'ai fait un rapidement un tableau excel pour comparer facilement les données chiffrées des devis, si cela intéresse quelqu'un.

Je me pose beaucoup de questions également sur le budget de l'ASL:
Chaque syndic a budgété dans les 5.000€ pour l'ASL alors que le budget global de l'ASL est dans les 350.000€.
Le salaire du gardien à lui seul représente déjà 70.000€. Si nous n'en tenons pas compte dans le budget, on sera bon pour un désagréable rattrapage de charges à la fin de l'année.

Concernant les charges spéciales de l'ASL, je suppose que cela comprend la redevance CPCU (qui se monte à 105.120€), mais à quoi correspondent les 200.000 à 260.000 autres € ? Aux consommations totales des différentes copropriétés ?

De ce que j'ai vu pour l’instant, je penche plutôt pour Sergic, qui semble avoir fait le travail le plus réaliste au niveau du budget (même si je pense les provisions pour le chauffage sous évalués)
Le seul soucis c'est que d'après leur fiche signalétique chaque gestionnaire a la charge de près d'une 20aine d'immeuble, alors qu'on est autour de 10 par personne pour les autres syndics.

Ton impression confirme les miennes; Des devis bâclés mais taillés pour rester dans une fourchette "acceptable"(??) fût-elle irréaliste. Il n'est que de voir comment pour Madison la conso. élect. de 2 ascenseurs est estimée entre 300€ à 3.000, ou encore les prestations ménage sans objet (après démarrage du système d'aspiration).
Sergic,et Oralia (les outsiders non pressentis par Cogdeim, qui ne semble pas ravi de leur présence et ne les a admis que parce que certains copros ont insisté) n'ont rien à perdre et sont les deux seuls qui semblent avoir essayé de rester dans les limites du vraisemblable pour le budget.
l'ASL est vraimentla grosse inconnue budgétaire (pour Madison 2 candidats ont même "oublié" de chiffrer ce poste!).
Dans ce budget il y aura bien sûr la redevance CPCU , le salaire du gardien (qui,même charges salariales incluses, parait gros: + de 5.000€/mois), l'entretien des espaces verts au sol et en terrasse ET AUSSI (ne surtout pas l'oublier!) le salaire des administrateurs de l'ASL(A combien sera-t-il fixé?) Si les membres de l'ASL se votent eux mêmes et sans contrôle leur rémunération, on pourra se croire au Sénat!!
J'insiste à nouveau ici sur l'importance des représentants désignés de chaque copropriété au sein de l'ASL pour savoir ce qui s'y dit/s'y décide EN LEUR NOM ET A LEURS FRAIS. Cogedim a accepté ce représentants pour Madison ( et pour les autres immeubles?). C'est le point 6 formulé de manière absconse :Quel rôle quels pouvoirs pour ces élus? Droit de proposition/de vote aux AG oui/non? simple droit de présence avec/sans droit de parole??).
La 1ère AG ASL se tiendra immédiatement après celle du dernier immeuble de Manhattan, le 21/05. Ca laissera très peu de temps aux représentants élus (s'il y en a dans CHAQUE immeuble!) pour s'organiser et arriver unis et briefés sur les points de l'ordre du jour; Il me semble donc crucial de demander à Sergic de nous faire parvenir DES MAINTENANT la copie de l'ordre du jour de cette AG. Il pourra être l'objet de questions lors des AG d'immeuble (Cogedim n'en a peut-être pas envie!!). Je suis prêt, si ça peut aider à rédiger un texte de mail qui, s'il est repris par NOMBRE D'ENTRE NOUS, permettra, espèrons-le, d'avoir connaissance de cet ordre du jour.
Nous avons encore le temps aussi, immeuble par immeuble de préparer les AG, d'éplucher les devis, d'interroger les candidats etc...et de ne pas nous retrouver, jusqu'à l'AG suivante avec des décisions bâclées et un budget mal contrôlé.
J. Richard

Bonjour
Je te confirme que l’élection d'un représentant choisi parmis les copropriétaires fait bien parti du projet de résolution pour Gramercy Park.
Il est bien spécifié "pour être membres du syndicat de l'ASL". Je suppose que le représentant aura au minimum un droit de parole, mais Mme P. devrait pouvoir nous éclairer facilement sur ce point.

Concernant le salaire du gardien, avec un calcul "à la grosse" j'arrive à un salaire de 3200€ net par mois, ce qui semble en effet un peu élevé

Tant mieux! être présents même si ce n'est qu'en tant qu'auditeurs muets (mais a fortiori si c'est avec droit de parole et, on peut rêver, avec droit de vote) est une bonne chose. Et si c'est à l'OJ de Gramercy ont peut penser que ça l'est aussi à ceux des autres copropriétés.
Bonne journée.
J. Richard

voilà un petit calcul des charges de ASL pour le bâtiment Madison en tout cas ce que j'en ai compris.
Antoine