[déplacé] SYNDICS ET BUDGETS PREVISIONNEL A MANHATTAN

Je poste une version corrigée de la comparaison publiée il y a quelques jours, après avoir corrigé une erreur de calcul (le budget prévisionnel présenté par le cabinet Cegestim) et un oubli (le poste ascenseur) dans l'esquisse de budget possible pour un immeuble de la taille de Madison Park. Voici donc les parties modifiées de ce document:

COMPARAISON (rapide et corrigée) DES PROPOSITIONS DE SYNDIC POUR LES IMMEUBLES MANHATTAN (Madison Park en particulier)

(par ordre croissant)

Loiselet & Daigremont 54.676€ sans les postes CPCU, eau, ASL et impôts et avec des charges ascenseur vraiment minces ! Budget prévisionnel incomplet.

Cegestim 104.000€ sans le poste impôts et avec un poste ascenseur bien faible !
Oralia 132.204€, sans charges "ASL "

Atrium (c’est là qu’est la correction) 175713€ avec vraiment peu de dépenses de maintenance mais un poste CPCU conséquent (peut-être trop) !
.......

Un budget prévisionnel possible ?

En se basant sur les calculs ci-dessus, en s’efforçant de rester dans le vraisemblable et sans rien minimiser (bien au contraire !), on peut esquisser le budget prévisionnel suivant :

Frais de syndic : de 12.000€ à 13.000€
CPCU de 77.000€ à 85.000€
Eau de 14.000€ à 16.000€
Assurance de 5.000€ à 6.000€
Ascenseurs de 6.000€ à 6.500€
Maintenance de 2.500€ à 3.500€
Nettoyage de 8.000€ à 10.000€ (selon fréquence des prestations)
Éclairage de 3.500€ à 4.500€
ASL de ??? à ???

Total : de 128.000€ à 144.500€


J. Richard

Bonsoir,
Pour le moment nous ne serons que 3 vous êtes tous les bienvenus pour avancer sur les syndic de cogedim.
Joel se propose de nous recevoir demain chez lui merci à lui,
Voilà son adresse : 62 Place du Capitaine Glarner, Saint-Ouen pour 19 h00
Et son téléphone 0685372606 et le mien 0688598903.
A demain
Antoine

Merci Joël!
Peut-être faudrait-il envoyer un mp aux personnes concernées, sans doute n'ont-elles pas encore vu le post...

Bonjour, malheureusement nous ne pourrons être présents à cette réunion. Merci de cette initiative. Nous serons présents à l'AG. Nous avions travaillé avec Loiselet & Daigremont il y a 15 ans. Il me semble avoir gardé un bon souvenir. mais, je ne m'y connais pas assez pour me prononcer.

Bonjour,

Je pense que l'élément le plus important est la rémunération du syndic lui même, le niveau de service associé (5j ou 7j/7, en journée ou 24/24h etc), et son serieux (réactivité, suivi).

Tout le reste sera forcement adapté à la hausse ou à l abaisse en fonction des niveaux de service que nous aurons choisis et des consommations/factures réelles.

Le problème des devsi fournis et que nous comparons choux et carotte, avec des services de ménage differents, des présences différentes etc.
C'est pour quoi je vais decider par rapport à l'essentiel: cout du syndic, expérience et niveau de service attendu.

Totu le reste pourra être ajusté par le CS et proposé aux prohaines AG, par la suite.

Je ne pourrai finalement être présenté ce soir.
Je vais plonger dans les documents et prendre en compte les remarques de Joël pour me faire un avis

Bonjour,

Je pense que l'élément le plus important est la rémunération du syndic lui même, le niveau de service associé (5j ou 7j/7, en journée ou 24/24h etc), et son serieux (réactivité, suivi).

Tout le reste sera forcement adapté à la hausse ou à l abaisse en fonction des niveaux de service que nous aurons choisis et des consommations/factures réelles.

Le problème des devsi fournis et que nous comparons choux et carotte, avec des services de ménage differents, des présences différentes etc.
C'est pour quoi je vais decider par rapport à l'essentiel: cout du syndic, expérience et niveau de service attendu.

Totu le reste pourra être ajusté par le CS et proposé aux prohaines AG, par la suite.

Bonjour,
J'arrive un peu tard et après cette discussion. C'est justement le commentaire que je voulais faire. Les charges estimatives sont aussi l'affaire des AG des syndicats. On devrait comparer les honoraires, les extra facturés à l'acte, et les commissions sur travaux qui sont très variables. J'ai l'impression que les propositions les plus "sérieuses" (je ne dis pas les moins chères) sont celles d'Atria et Loiselet & Daigremont. Avez-vous réussi à y voir clair ?
Merci.

Bonjour, nous avons pu nous renseigner auprès d'amis qui ont comme syndic Atrium. Le syndic suit bien les dossiers (les réserves qui ont ete émises lors de la livraison des appartements), pas de probleme a ce stade sur les charges ou la gestion globale.
J,ai regarde les documents pour l'AG...
Cegestim semble cher et a les abonnements les plus chers également pour les compteurs eau chaude/froide/énergie.

Savez vous si les frais de gestion/entretien des compteurs prévus dans les budgets prévisionnels correspondent aux charges a payer a ista,proxiserve etc ou s'il s'agit de charges supplémentaires?

Les abonnements eau chaude/froide/énergie sont moins couteux chez Atrium et Oralia.
Attention aux achats de compteurs proposes par atrium. Cela commence a devenir rentable après 21 ans! Et si le compteur est défectueux entre temps, il faudra la remplacer a nos frais.

Concernant les syndics, connaissez vous la différence entre les honoraires prenant en compte la gestion courante, et les frais de gestion qui viennent s'ajouter aux honoraires?
J'ai quelques autres questions concernant la rémunération variable (en %) sur le suivi des travaux. J'ai lu que la loi Alur interdisait aux syndics d'afficher un tarif contractuel (qui est donc figé) pour le suivi des travaux. Il est écrit que pour chacun des travaux a effectuer dans l'immeuble, la rémunération du syndic devra être votée pour chacun des cas en AG. Le syndic devra alors nous informer des taches de suivi qu'il effectuera afin que nous puissions voter sa rémunération au cas par cas. Avez vous un avis sur le sujet svp?

Merci

Bonsoir, juste une petite pierre à ajouter à ces discussions, en attendant l'AG de Madison
Concernant les compteurs, nous avons eu l'expérience dans un autre immeuble de la société Ista. Je la déconseille fortement. Ils sont injoignables, pour les copropriétaires et même le syndic. (erreurs relevés télétransmis).
Et puis une question : est ce vraiment moins intéressant l'achat des compteurs avec un relevé manuel ? (ça peut être fait très rapidement)
Merci

Bonjour Sacha,
L'achat des compteurs a aujourd'hui n'est pas en notre faveur car nous aurons tout de même l'entretien et le releve a payer a la societe en charge (ista, proxiserve, Suez,etc.)

Si je prends les devis de Suez pour les compteurs énergie et que l'on base les calculs sur la durée du contrat (10 ans):

Formule achat:
achat compteur: 446,40€
entretien + releve: 34,33€ par an et par compteur
Dans 10 ans, nous aurons paye 789,70
(34,33*10 ans + 446,40)

Formule location:55,56€ par an et par compteur
Dans 10 ans, nous aurons paye 555,60€
(55,56*10)

Dans ce cas il nous faudrait plus de 20 ans pour amortir l'achat, si et seulement si le compteur n'a pas du être change entre temps.

De manière generale je suis d'accord avec toi sur le fait qu'il y a beaucoup d'abus et d'arnaque sur des relevés fictifs, erronés, imprecis, etc.

Pour information, le contrat concernant l'entretien et la releve des compteurs sera vote en ASL et non pas lors de notre AG du 18 mai (choix entre ista, proxiserve,etc.)

N,hesitez pas si vous avez des questions ou avis