Pourquoi avez-vous choisi d'acheter dans le projet des Docks de Saint Ouen?

Hello chers voisins,

Sur le site Doctissimo, certains d'entre vous avaient bien expliqué leurs motivations par rapport à un achat dans l'éco-quartier des Docks dans la ville de Saint Ouen et comment ils ont pesé les pours et les contres.

Je pensais que ce serait une bonne idée de les (re)mettre ici, on pourrait ainsi voir le cheminement des uns et des autres et ce qui vous a poussé à sauter le pas.

Ce sujet pourrait également aider des personnes qui se posent des questions à propos de ce projet et se demandent si elles devraient se lancer ou chercher autre chose.

Bonne idée Maeva. Je copie colle alors ce que j'ai écrit sur doctissimo dans ce cas.
Forces du projet:
- prix maitrisé du m2, (4100 euros pour les grandes surfaces pour du neuf contre 8300 euros à Paris),
- arrivée budgétée et techniquement finalisée de la ligne 14 en 2017 Clichy saint ouen RER et mairie de saint ouen (ligne fiable rapide, mettant les Batignolles à 5 mn, Saint Lazare à 10 mn, Chatelelet à 15m, Gare de Lyon à 20 mn
- possibilité de bénéficier du PTZ max (neuf BBC)
- Proximité immédiate de Paris (1 km à vol d'oiseau)
- Le parc de 12 hectares
- Les équipements publics (très belle école à énergie positive)
- Proximité de la Seine

Faiblesses du projet:
- Localisation :les Docks de Saint Ouen sont entourés du CPCU, de l'incinérateur SYCTOM, du quartier du Vieux saint Ouen qui mériterait un coup de neuf et haut lieu de trafic de drogue et l'ïle des Vannes qui n'est pas toujours drôle. Je ne suis pas tant inquiet de la pollution que de l'insertion paysagère de ces éléments pudiquement qualifiés d'envergure métropolitaine
- Vie de quartier: la mixité sociale ne se décrète pas mais se construit. Le projet intègre un fort pourcentage de logement sociaux (40%) Alors que Saint Ouen possède déjà 40% de logements sociaux. Une part de 25%, respectant les prescriptions légales auraient été plus adéquate sans risque de créer un pseudo ghetto de "riches"
- Sécurité: Saint Ouen avec sa proximité de Paris et sa bonne desserte en transport en commun est un Hit pour le trafic de drogue avec ses corrolaires (occupation de l'espace public etc...). Le point paradoxalement positif c'est que pour ne pas effrayer le client et pour préserver la bonne marche du business, Saint Ouen n'est pas un coin chaud pour les agressions physiques.
- Ecoles: niveau vraiment pas terrible avec actuellement un très fort taux d'évitement scolaire

Opportunité:
-L'effet de masse induit par la taille du projet: Cette opération foncière est d'une telle ampleur, qu'elle va remodeler et changer durablement l'image et la vie à Saint Ouen. Pour la première phase ce n'est rien que moins que 750 familles propriétaires occupants qui vont investir d'ici la fin 2015 le quartier, rejoint par des centaines d'autres d'ici 2018 (audoniens, dans la suite de leur parcours résidentiel, et néoaudoniens, Parisiens et franciliens d'une manière générale) L'effet de masse provoqué parle nombre de primo-accédant va nécessairement avoir un effet positif sur le quartier en le tirant vers le haut.
- La qualité des logements sociaux: Les projets sont beaux, neufs et bien pensés et s'intégrant parfaitement architecturalement. Le sentiment d'appropriation et donc du respect du bâti, des parties communes et de l'espace public par les familles bénéficiaires sera donc très fort. En conséquence malgré le grand nombre de logements sociaux, la mixité sociale devrait fonctionner (rien n'est sûr), réduisant ainsi l'évitement scolaire et donc réhaussant le niveau des établissements scolaires
- La mixité des fonctions (bureaux plus logement). Les sièges sociaux (alstom transport et autres) feront vivre le quartier dans la journée, ce qui pourrait donner un quartier animé à toute heure. Au passage souhaitons que la cité du Design porté par Saguez et Partners se réalise. Ce serait un plus indéniable pour les Docks qu'une entreprise audonienne portant un projet ambitieux puisse voir ses efforts récompensés.

Menaces
- Que la CPCU et le SYCTOM n'entament pas les travaux prévus de restructuration de leurs installations
- Que le très beau Parc n'ait un destin identique à celui du Jardin des Halles, espace ouvert ouvert au trafic
- Que les promoteurs pour tenir les prix ne construisent un peu à la va-vite avec des malfaçons. Cependant le projet étant un navire amiral pour Nexity, très gros propriétaire foncier sur l'opération, le risque est toutefois minime selon moi.

Conclusion:
L'investissement sur les Docks de Saint Ouen n'est pas un investissement sans risque; mais le caractère très modéré des prix pour de l'immobilier neuf comparé à sa voisine capitale (Comment envisager d'avoir un appartement pour une famille sur Paris sans être héritier?), l'arrivée de la meilleure ligne de métro, des équipements de qualité font que même si l'environnement n'est pas idéal et que la qualité de vie de quartier est incertaine, cet investissement ne peut pas raisonnablement perdre de la valeur même en cas de mouvement baissier des prix de l'immobilier. Mais les Docks ce n'est pas simplement un simple investissement c'est aussi un projet de vie: Saint Ouen c'est aussi des infrastructures culturelles de qualité et une programmation souvent excellente, un marché aux puces de renommée mondiale, un très bon restau à proximité des docks (le Coq de la maison blanche), un club de foot historique (le Red Star). Bref, il y a de la vie. C'est une ville qui a aussi gagné 10 000 h en 10 ans avec de plus en plus de sièges sociaux qui s'installent. Les Docks c'est aussi l'occasion de sortir du cycle d'une certaine paupérisation de Saint Ouen. Rebref c'est un pari d'avenir. Qui ne risque rien n'a rien!

Bonjour!

Dans l'ensemble je suis d'accord avec Serio, à ceci près que je ne suis pas inquiète quant à l'éducation, ayant travaillé dans plusieurs écoles; la ville met à disposition des écoles et des activités extrascolaires les moyens nécessaires. Et puis si je peux revenir un jour à Saint-Ouen, je le ferai, car la ville paie mieux ses employés qu'ailleurs (enfin selon le domaine)!
Quant à la population, je ne trouve pas qu'elle se paupérise. A part le fait que beaucoup de familles décident de plus en plus de mettre leurs enfants dans le privé, elles restent vivre à Saint-Ouen qui reste encore assez "bobo". Ca dépend certainement des quartiers.
Plus personnellement, j'ai été motivée par la proximité de la ville avec Clichy où se trouve ma famille, avec Paris où je sors régulièrement, et avec Saint-Denis où je bosse.
D'ailleurs j'espère que le bus 139 qui passe actuellement juste devant mon futur appart et qui me dépose pile devant mon lieu de travail gardera le même trajet et que ses arrêts ne seront pas déplacés!

A ce sujet vous avez des infos sur les transports, autres que sur le métro? (bus notamment)

Et il y a aussi le PTZ sans lequel j'aurais pu accéder aussi facilement à un achat.
Le parc également, idéal pour courir, faire des pique-nique... Le potager où je l'espère on pourra avoir nos petites parcelles, et l'amphithéâtre qui nous permettra de profiter de programmes culturels sans avoir à craindre de sortir ou rentrer tard.
Le gymnase qui je l'espère proposera des activités sportives en clubs: sa proximité avec les immeubles alentours est un atout et ceux qui voudront faire du sport n'auront pas d'excuses
Et pour finir sinon ce serait trop long, le promoteur (Cogedim) qui me semble de qualité, donnée importante car dans le neuf on craint toujours que les murs soient en "carton" comme on n'a cessé de me le répéter.
Pour résumer je pense vraiment que Saint-Ouen va prendre de la valeur, même si le principal problème de la ville reste celui du trafic de drogue.

Pour ma part c'était la coïncidence de plusieurs choses mais le nerf de la guerre était vraiment le BUDGET, apport très faible et pas de salaire de ministre!

Je recherchais un projet dans le neuf car plus intéressant financièrement grâce au PTZ+. De plus c’était la dernière année où l’on pouvait bénéficier du P.A.S. ( Prêt à l’Accession Sociale) qui permet entre autres de bénéficier des APL. Aujourd’hui je n’aurais pas droit aux APL (et j’espère que ce sera le cas pour les 25 prochaines années) mais en cas de coup dur financier (chômage, maladie, etc.) et que les mensualités deviennent trop importantes par rapport à nos revenus c’est une petite sécurité supplémentaire. Idéalement il fallait trouver un projet dans l'année.

J'habite à Rueil-Malmaison et aurait aimé y rester mais impossible pour nous d'y acheter un 3 pièces (dans le neuf il faut compter dans les 400K€) et c’est à peu près la même chose dans le reste du 92. On pouvait bénéficier d'un prêt à taux zéro du Conseil Général du 92 à hauteur de 40,000€ mais les seuls appartement abordables étaient ceux avec une TVA à 7%. Problème avec la TVA à 7% il faut rembourser la différence en cas de revente avant 15 ans !!!! - donc acheter dans les Docks de Saint Ouen à un prix maitrisé est beaucoup plus intéressant!

En conclusion financièrement parlant et par rapport à la localisation c’était pile-poil le projet qu’il fallait

Les moins :
- Ville connue pour le trafic de drogue
- Ligne 13 (l’horreur totale), RER C (pas top) – 2017 c’est pas tout de suite !
- Niveau scolaire (pas des enseignants mais des élèves)
- L’incinérateur (qui sera mon voisin, my best friend) et je n’espère pas grand-chose de « l’intégration paysagère » du bâtiment. Pour la pollution qu’on soit à 500 m ou 1 km je ne pense pas que ça fasse une grande différence.
- Aucun espace vert, j’ai peur que le parc soit pris d’assaut par toute la ville au moindre rayon de soleil.

Les pours :
- Prix maitrisés (qui - à mon avis - en font une ville moins exposée à une chute brutale des prix)
- Bâtiments Basse Consommation
- Projet éligible au PTZ+
- Projet à l’échelle d’un quartier (pas juste 1 immeuble neuf au milieu de vieux immeubles)
- Le parc, les infrastructures (crèche, écoles, gymnase – comme volubilis j’espère qu’il y aura beaucoup d’activités sportives en club)
- Concept d’éco-quartier (nouvelle vision de la ville / développement d’une autre mentalité)
- Localisé en bord de Seine
- Ville en pleine mutation (au total le chantier représente 20% de la surface de la ville)
- Ville « intégrée » au projet Grand Paris
- Pour COGEDIM la qualité des prestations présentées (à confirmer dans la réalisation !)
- Proche de mon lieu de travail actuel et proche de plusieurs bassins d’emploi
- Un site et un forum avec des voisins très sympathiques
- Ma cousine a été séduite par le même projet du coup on sera voisine !!!

Points qui peuvent être importants mais que je n’ai pas pris en compte :
- Projet localisé dans le 93 (à 500 m près, lol)
- Prix maitrisés : limite la possibilité de faire un « coup » financier
- 40% de logements sociaux, je pense que ça fait beaucoup sauf si il y’a une partie importante dédiée au 1% patronal (personnes en situation d’emploi donc moins fragiles financièrement)

Aucun espace vert Maeva, t'exagères!

C'est ce que j'allais dire, on ne peut pas dire qu'il n'y ait rien niveau espaces verts
Ensuite on est certes dans le 93 mais comme tu dis à 500m du 92, et pour vivre à Clichy qui est dans le 92, je trouve que les 2 villes ne sont pas si différentes que ça...
Moi aussi j'aurai quasiment vue que la magnifique cheminée de l'incinérateur et ses volutes de fumée, et c'est ce qui m'a bcp faite hésiter! mais bon, je ne serai pas H24 sur mon balcon et apparemment ce qui s'en échappe va plutôt du côté de Clichy que Saint-Ouen, ouf...

Ok peu d'espaces verts (désolée j'ai pris de mauvaises habitudes à Rueil!)
En ce qui me concerne le fait que Saint Ouen soit dans le 93 n'a aucune importance mais un collègue à qui je parlais de ce projet me disait: "si tu veux revendre après, le 93 ça fait peur aux gens, tu auras plus de mal à trouver un acquéreur". Donc je pense qu'il y a pas mal de personnes qui se disent la même chose.
D'ailleurs ce même collègue à vu un reportage sur le projet des Docks de Saint Ouen (dans un journal je crois) et m'a dit "ça à l'air bien en fait malgré les a priori que j'avais" comme quoi!

Moi qui travaille à Aubervilliers, je peux te dire que la transformation en cours est radicale, tout comme à Saint-Denus d'ailleurs: des programmes neufs par dizaine! Donc si de telles villes, réputées "difficiles, sales, dangereuses" sont en train de devenir ce qu'elles vont devenir (des villes bcp plus belles, "mieux fréquentées", plus vertes, plus propres), alors je n'ai pas d'inquiétude pour Saint-Ouen qui était déjà mieux lotie!

Bonjour les "dockers audoniens et audoniennes".
Tout d'abord je tenais à vous féliciter pour ce site, qui regorge d'informations sur le futur quartier des docks, mais aussi sur Saint-Ouen. Chapeau les administrateurs !
J'espère que vous n'allez pas me « jeter » car si je suis un vrai audonien, en fait, je ne suis pas un vrai "dockien"... Mais bon, ayant acheté un appartement à Mairie de Saint-Ouen début mai, nous serons tout de même voisins...
Et puis, en tant qu’habitant de Saint-Ouen, tout nouveau tout beau et sans aprioris, je pourrai peut-être vous apporter mon ressenti sur la ville en la découvrant petit à petit.
Pour ce qui est de notre choix de venir habiter à Saint-Ouen (nous sommes un couple, la trentaine bien tassée et très prochainement parents) nos motivations semblent rejoindre la plupart des post que j'ai pu lire sur ce forum (prix modérés, proximité avec Paris, transports, nombreuses écoles etc..). Mais étant donné que notre immeuble se trouve au pied de la station Mairie de Saint-Ouen, j'avoue que c’est l'arrivée de la ligne 14 et du futur parc qui nous on vraiment convaincus.
Il n'en reste pas moins que nous sommes pressé de voir arriver tout nos nouveaux voisins des docks ! A l'horizon 2015 je crois... C’est ça ? Je pense que cela va donner une impulsion très forte et dynamiser encore un peu plus une ville déjà en pleine mutation.
Notre seule petite inquiétude réside dans la taille du projet. Si c’est sans doute une force, cela pourrait aussi être une faiblesse. Nous avons un peu peur que, si la sauce ne prend pas, on se retrouve avec un énième quartier classé "grands ensembles" sans âme et sans vie. L’existence même de ce forum, montre l’émergence d’une vie de quartier avant même qu’il ne soit sorti de terre ce qui me rassure déjà. Mais en voyant le nombre d’annonces encore en ligne sur les sites immobiliers, je me demande si l’opération est vraiment un succès... ? Certains d’entre vous ont-ils des retours sur les ventes d'appartements, est-ce qu’il ne restera pas trop de logements inoccupés à « l’ouverture » du quartier ? Je m’interroge également sur le calendrier des travaux. Est-ce que la partie « rues commerçantes » qui partirait apparemment du Bd Victor Hugo, et qui me semble être une très bonne façon de relier le nouveau quartier au Saint-Ouen historique, sera livrée en même temps que les logements… Ou faudra-t-il attendre 2020 ou 2025 ?
Enfin, pour ce qui concerne notre arrivée à Saint-Ouen, « on croise les doigts », mais pour l’instant … on adore ! Oublié les articles effrayants du Parisien et les reportages accablants de tf1… Hier encore, retour à 1 heure du matin en métro après avoir mangé chez des amis, il y avait comme d’habitude plein de monde dans la rue et on ne ressent absolument aucun sentiment d’insécurité. Je ne dis pas que c’est le 16ème arrondissement (et tant mieux !) et je sais que la situation est un peu moins « reluisante » dans certains quartiers, « Soubise » notamment, mais, à moins que le quartier de la Mairie soit une enclave au milieu du Bronx, on est très très loin des faits divers alarmants que l’on peut lire régulièrement dans les journaux.
Seul bémol, le code de la route n’est visiblement pas le même qu’à Paris… Les feux rouges sont «optionnels », tout comme le casque sur les deux roues et autres quads qui traversent les intersections au petit bonheur la chance et de préférence en roue arrière, voir à contre-sens... Mieux vos se fier à ses 5 sens qu’au petit bonhomme vert avant de mettre un pied sur un passage clouté.
Voilà pour les présentations, à une prochaine fois pour d’autres nouvelles du front…

Bienvenue MacBrian.

Je ne vois qu'une chose... arrête de regarder TF1 !lol